Nuestros clientes se preguntan a menudo por qué aumentan los tipos hipotecarios antes de la Reserva Federal sube los tipos de interés. La respuesta está en el hecho de que hay muchos mercados diferentes en los que confluyen prestatarios y prestamistas, y los mercados de préstamos a corto plazo no están directamente vinculados a los mercados de préstamos a largo plazo.
La Reserva Federal ejerce una influencia poderosa y directa sobre los tipos de interés a corto plazo al fijar un objetivo para el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero a un día. Todos los bancos deben mantener un nivel mínimo de reservas en un banco de la reserva federal para asegurarse de que tienen suficiente efectivo disponible para cubrir las retiradas de los depositantes. Si un banco se encuentra con más reservas de las necesarias, puede prestar el exceso a un banco con déficit al "tipo de los fondos federales". Dado que el tipo de los fondos federales se utiliza como referencia para otros tipos de préstamos a corto plazo, este tipo influye directamente en los tipos de interés de los préstamos de hasta un año de duración. Por lo tanto, los tipos a corto plazo se rigen más por la política monetaria. política (es decir, los planes del gobierno) y menos por los mercados.
Las hipotecas, sin embargo, pueden durar hasta 30 años y, por término medio, duran unos 6 ó 7 años antes de que los prestatarios se muden a nuevas viviendas o refinancien sus antiguas hipotecas. Los rendimientos de los bonos y préstamos con vencimientos en esta franja se fijaban históricamente en mercadosno a los responsables políticos. Los rendimientos de los bonos/préstamos a largo plazo representan un consenso de opinión, ya que los compradores y vendedores dispuestos se reúnen y acuerdan los rendimientos que necesitan para inmovilizar su efectivo durante períodos más largos. Y sus opiniones están profundamente influenciadas por sus expectativas sobre lo que puede ocurrir en el futuro. Por ejemplo, a medida que aumentan las expectativas de inflación, los compradores y vendedores ajustarán al alza sus requisitos de rendimiento para compensar el aumento de la inflación. Los participantes en el mercado no quieren ser los últimos en vender cuando los precios bajan o los últimos en comprar cuando los precios suben, por lo que se apresuran a anticiparse a acontecimientos mucho antes de que se produzcan realmente.
Nótese que he dicho que los tipos de interés a más largo plazo eran "históricamente" una función de los mercados. Desde 2008, incluso los mercados de bonos de mayor vencimiento han estado muy influenciado (pero no totalmente controlado) por las políticas de la Reserva Federal. El término "flexibilización cuantitativa" se refiere a la reciente práctica de la Reserva Federal de comprar bonos a más largo plazo para hacer bajar los rendimientos a largo plazo (los rendimientos de los bonos se mueven de forma inversa a los precios de los bonos). Su objetivo era hacer que los rendimientos a más largo plazo disminuyeran a la par que los tipos a corto plazo, ya que la Fed redujo drásticamente el tipo de los fondos federales en 2008 y 2020. Pero el efecto secundario de esta política ha sido hacer que los participantes en el mercado pasen tanto tiempo intentando adivinar lo que hará la Fed como anticipando el futuro de los factores que históricamente impulsan los rendimientos de los bonos (por ejemplo, la inflación, el crecimiento económico, etc.). Y mientras la Fed explora la posibilidad de aumentar el tipo de los fondos federales para combatir el aumento de la inflación en 2022, ha señalado que también podría reducir sus compras de bonos a largo plazo para que los rendimientos a largo plazo aumenten al mismo tiempo que los rendimientos a corto plazo. Estas señales han sido recibidas por los inversores en bonos y no están perdiendo tiempo en ajustar al alza sus requisitos de rendimiento, mucho antes de cualquier acción de la Reserva Federal. Los tipos de interés a corto plazo están muy influenciados por la política monetaria de la Reserva Federal. Los tipos de interés a largo plazo, incluidos los hipotecarios, están determinados por miles de compradores y vendedores que intentan adivinar hacia dónde se dirigen la inflación y la economía. y cómo responderá la Reserva Federal. Es un poco como intentar apostar sobre cómo lo hará otra persona en una carrera de caballos. Pero podemos estar seguros de que, mientras los responsables de la política son lentos y deliberados, el mercado reacciona rápidamente y a veces emocionalmente a la información imperfecta, lo que significa que los tipos hipotecarios siempre se moverán muy por delante de los cambios de política de la Reserva Federal.
